Как происходит оспаривание кадастровой стоимости?
Кадастровая стоимость является основой для исчисления налога на имущество, земельного налога и арендных платежей. Но, к сожалению, она часто бывает завышенной. В то же время владельцы недвижимости заинтересованы в справедливой оценке. По этой причине оспаривание кадастровой стоимости зданий, помещений, земельных участков является популярной услугой в Москве, Московской области и многочисленных иных городах РФ. Если и вы планируете прибегнуть к данной процедуре, рекомендуем ознакомиться с ее тонкостями и нюансами, о которых узнаете из этой статьи.
Какие объекты имеют кадастровую стоимость?
- земельные участки;
- административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
- нежилые помещения, используемые или предназначенные под размещения офисов;
- торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
- жилые помещения,
- гаражи, машино-места;
- объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.
Данный перечень содержится в ст. 378.2 Налогового кодекса РФ
В целях снижения налогового бремени может быть осуществлено оспаривание кадастровой стоимости жилого и коммерческого недвижимого имущества. Эта процедура подразумевает корректировку официальной оценки с целью перерасчета налоговой базы, а значит, и налогового платежа.
Основания для оспаривания кадастровой стоимости, предусмотренные действующим законодательством.
Кадастровая стоимость нередко оказывается значительно выше рыночной. Это связано с многочисленными факторами:
- наличие неучтенных особенностей объекта недвижимости;
- ошибки, допущенные в расчетах;
- падение рыночной цены объекта недвижимого имущества.
Физические и юридические лица проводят оспаривание кадастровой стоимости имеющегося недвижимого имущества с целью сокращения размера выплачиваемых налогов еще до плановой переоценки, которая проводится один раз в 3-5 лет, в городах федерального значения один раз в 2-5 лет (ст. 11 Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).
При инициировании данной процедуры нужно убедиться в том, что есть законные основания для оспаривания текущей кадастровой стоимости. Ими могут стать:
- установленная разница между рыночной ценой и той, что содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
- недостоверность сведений об объектах недвижимости.
Чаще всего оспаривание кадастровой стоимости личного или арендованного земельного участка/иного объекта недвижимости требуется ввиду ошибок, допущенных оценщиком. Специалисты могут не учитывать аварийное состояние объекта, его местоположение, назначение, нахождение в области санитарно-защитных зон и иные важные условия. Нередко разница с реальной рыночной ценой является следствием использования неточных данных в первоначальных расчетах.
При этом оспаривание кадастровой стоимости имеющейся недвижимости на основании возникшей разницы с рыночной ценой обладает некоторыми ограничениями. Так, для сравнения берутся данные, сформированные на одну дату. Это значит, что если рыночная стоимость снизилась после определения кадастровой, то такой факт не может считаться основанием для оспаривания.
Как узнать текущую кадастровую стоимость объекта недвижимости?
Перед тем как начинать оспаривание кадастровой стоимости, нужно обратиться в Росреестр. Здесь можно получить информацию о том, какие сведения были использованы для оценки недвижимого имущества. Кроме того, Росреестр на своем сайте содержит отчеты о цене зарегистрированного имущества, которые могут понадобиться в деле по оспариванию кадастровой стоимости. Справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляется бесплатно.
Куда следует обращаться для оспаривания кадастровой стоисости?
Законодательством предусмотрено два пути, по которым осуществляется оспаривание кадастровой стоимости:
- Рассмотрение вопроса специальной комиссией.
- Оспаривание кадастровой стоимости в порядке административного судопроизводства (ст.245 КАС РФ).
Физические лица и юридические лица вправе самостоятельно определять через какой орган будут осуществлять оспаривание кадастровой стоимости собственной или арендованной земли, или иной недвижимости. Часто собственники и арендаторы прибегают к оспариванию через комиссию, так как берут во внимание следующие преимущества:
Оперативность. ОКС (или оспаривание кадастровой стоимости) осуществляется всего за 1 месяц.
Отсутствие лишних затрат. За оспаривание кадастровой стоимости через комиссию госпошлина не взимается, а также нет необходимости нести расходы на судебную экспертизу.
Возможность оспорить решение. Результаты комиссии по оспариванию текущей кадастровой стоимости могут быть обжалованы. Эта процедура уже требует судебного разбирательства.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (т.н. комиссия по оспариванию кадастровой стоимости) есть при каждом региональном Росреестре.
Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости
Для инициации процесса необходимо подать соответствующее заявление с отчетом об оценке и иными документами на объект. После его получения у сотрудников комиссии есть 7 рабочих дней для отправки уведомления о дате рассмотрения дела. Такое извещение составляется в двух экземплярах:
для органа местного самоуправления, на чьей подведомственной территории расположен недвижимый объект;
для собственника имущества/арендатора недвижимого имущества.
После принятия решения уведомление о нем отправляется тем же лицам в течение 5 рабочих дней.
Если процедура оспаривания текущей кадастровой стоимости была инициирована по причине использования для оценки недостоверных сведений, комиссия имеет право отклонить заявление из-за недоказанности ошибочной информации (отчет в таком случае не требуется). Такое решение, как и другие, может быть обжаловано в суде.
Порядок судебных разбирательств
Оспаривание кадастровой стоимости регламентировано 25-ой главой КАС РФ. Согласно статьям кодекса определяется подсудность, сроки и порядок рассмотрения данных вопросов.
Иск об оспаривании текущей кадастровой стоимости может содержать одно из следующих требований.
Установление кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении объекта недвижимости.
Перерасчет кадастровой стоимости на основании выявления недостоверных сведений об объекте недвижимости.
Оспаривание решения комиссии.
Иные требования не могут быть включены в заявление. Объясняется это тем, что у вопросов перерасчета налога и других операций иная подсудность, нежели у дел об оспаривании кадастровой стоимости.
После получения административного искового заявления назначается время и место рассмотрения дела (судебное заседание). Стороны процесса об этом извещаются в письменной форме или по телефону. Однако неявка одного из участников не помешает проведению заседания, если при этом лицо было должным образом извещено (статья 247, пункт 4 КАС РФ).
Чтобы заявление было принято, важно правильно определить подсудность дел по оспариванию кадастровой стоимости. Согласно статье 20, пункту 15 КАС РФ эти вопросы рассматриваются верховными судами следующих субъектов:
- республики;
- края;
- области;
- города федерального значения;
- автономной области и округа.
Чтобы точно определить, какой суд рассматривает вопросы оспаривания кадастровой стоимости в вашем регионе, можно обратиться за юридической консультацией или запросить такую информацию в местном отделении Росреестра.
Ответчиками по иску выступают органы, утвердившие оценку.
Согласно процессуальному законодательству РФ оспаривание текущей кадастровой стоимости в суде требует от каждой из сторон сбора доказательств в обоснование своей позиции. Однако не исключены ситуации, в которых самостоятельно предоставить требуемые сведения невозможно. В этом случае необходимо подать ходатайство об истребовании нужных данных для оспаривания некорректной кадастровой стоимости в судебном порядке. Суд может запросить недостающую информацию и по собственной инициативе (статья 247, пункт 6 КАС РФ).
Возможно оспаривание кадастровой стоимости сразу нескольких объектов в одном иске, что существенно снизит расходы на оценку, юристов и судебную экспертизу. Также возможно рассмотрение вопроса по инициативе одного из долевых собственников. В этом случае пересматривается общая цена недвижимости. Другие ее собственники должны быть обязательно уведомлены о судебном процессе и могут выступить в качестве соистцов или заинтересованных лиц, что позволяет им предоставлять собственную доказательную базу.
Согласно КАС РФ при удовлетворении требований об оспаривании кадастровой стоимости в резолютивной части решения должно быть указано принятое значение. При необходимости решение суда обжалуется в апелляционном порядке. Для этого есть 1 месяц.
Документы для оспаривания кадастровой стоимости в суде или комиссии
Кроме заявления, нужно приложить следующие документы:
Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, в случае, если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений.
Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект.
Отчет об установлении рыночной цены для оспаривания кадастровой стоимости здания, помещения или участка в бумажном и электронном виде.
Теперь нужно рассмотреть вопрос о том, какие документы нужны для оспаривания некорректной кадастровой стоимости в суде. Описанный выше пакет документов необходимо дополнить уведомлениями о вручении копий иска сторонам дела, а также квитанцией об уплате установленной государственной пошлины.
Сроки оспаривания кадастровой стоимости
Согласно требованиям Закона о государственной кадастровой оценке комиссия рассматривает данный вопрос в течение 1 месяца после получения соответствующего заявления. У суда есть 2 месяца. При рассмотрении сложных дел сроки оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть продлены. В этом случае суд располагает еще 2 месяцами для рассмотрения материалов дела (статья 141 КАС РФ), также стоит учитывать, что на период проведения судебной экспертизы дело приостанавливается и исчисление срока тоже.
Оспаривание архивной оценки кадастровой стоимости
Законом установлены некоторые ограничения на рассмотрения подобных дел. Так, ОКС возможно в течение 5 лет с момента внесения данных в ЕГРН.
Если же на дату обращения в суд или комиссию собственник имеет возможность использования новой оценки в целях налогообложения, допускается оспаривание архивной (уже измененной в плановом порядке) кадастровой стоимости земельного участка или здания/помещения. Об этом свидетельствует Постановление Пленума ВС РФ №28 от 30.06.2015.
Госпошлина за оспаривание кадастровой стоимости объекта капительного строительства или земельного участка
Данный вопрос рассматривается в некоторых постановлениях ВС РФ, а также в статье 333 НК РФ. Размер госпошлины при оспаривании некорректной кадастровой стоимости зависит от характера требований истца. Для физических лиц сумма составляет 300 рублей, а для организаций варьируется в пределах от 2 000 до 4 500 рублей за каждый объект.
Перерасчет налога
Согласно требованиям статьи 378.2 и 403 НК РФ для определения налоговой базы возможно применение новой кадастровой стоимости после оспаривания. Уведомление для физических лиц (индивидуальных предпринимателей) с актуальными данными рассчитывает ФНС (статья 409 пункт 2 НК РФ). Однако в случае отсутствия извещения, налогоплательщик должен сам сообщить о наличии изменений в ЕГРН. Юридическое лицо подает уточненную налоговую декларацию самостоятельно.
Ранее закон не содержал возможность перерасчета налога за истекшие периоды. В 2019 году были приняты поправки. Согласно новым правилам (п.15 ст.378.2 НК РФ) налог пересчитывается на основании новой, установленной судом или комиссией стоимости с даты внесения/применения прежней кадастровой стоимости (то есть период пересмотра может охватить до 3 лет).
Проблемы процессов оспаривания кадастровой стоимости
Несмотря на высокий уровень актуальности данного вопроса, для его решения граждане и организации вынуждены проходить большое количество бюрократических этапов. Основная проблематика процессов заключается в том, что оценка кадастровой стоимости земельных участков и зданий осуществляется рядом должностных лиц и включает множество ступеней, каждая из которых может стать предметом оспаривания.
При этом собственники/арендаторы объектов недвижимости сталкиваются и со следующими трудностями:
- сложность подготовки документов.
- большое количество требуемых справок и документов.
- необходимость проведения судебной экспертизы (по проверке приложенного к исковому заявлению отчёта уполномоченного оценщика).
Одна ошибка может стать поводом для растягивания процесса или вовсе приведет к отказу в рассмотрении заявления. Кроме того, судебная практика об оспаривании кадастровой стоимости неоднозначна и регулярно становится поводом для применения новых законодательных изменений.
