адвокат Бородин Николай Викторович официальная страница
Купля-продажа недвижимости - одна из самых распространенных сделок, совершаемых как физическими лицами, так и юридическими лицами. Данную страницу сайта посвящаю сделкам с недвижимость. Чтобы в будущем не иметь проблем, все операции с недвижимостью должны сопровождаться тщательным изучением сделки, технической проверкой объекта и следованием определенным этапам оформления права собственности. Для того, чтобы избежать различных проблем и отказов в регистрации во время сделки с недвижимостью, следует обратиться за юридической помощью и получить юридические консультации по вопросам оформления недвижимых объектов. Сделки с недвижимостью представляют собой не только сложный и дорогостоящий процесс, но и включают в себя особые риски, которые необходимо учитывать при планировании данного процесса. В таких случаях дело касается как самого объекта, так и добросовестности продавца. Причем неприятности могут возникнуть не только во время осуществления сделки, но и впоследствии приобретения недвижимости. Со своей стороны готов оказать вам всю необходимую юридическую помощь начиная от выбора объекта недвижимости, так и полного юридического сопровождения сделки.
Этапы подготовки к заключению Договора купли-продажи объекта недвижимости. Проверка объекта недвижимости.
Проверка приобретаемого помещения на отсутствие незаконных перепланировок
Этот пункт поставил первым не случайно. Как показывает практика, большинство сделок с недвижимостью совершаются за счёт кредитных денежных средств с последующей передачей в залог банку до полного погашения кредитной задолженности жилого помещения. В целях одобрения банком приобретаемого объекта недвижимости, необходимо поизвести его оценку специально аккредитованным при банке оценщиком. Такая оценка включает осмотр приобретаемого жилого помещения. В случае, если приобретаемое жилое помещение будет иметь неузаконенную перепланировку, то такой объект недвижимости банком одобрен не будет, что может повлечь за собой отказ в одобрени объекта. Поэтому очень важно запросить технический паспорт на помещение и проверить, опираясь на данные технического паспорта, имеются перепланировки, либо нет. Если имеется перепланировка и она неузаконена, рекомендуем отказаться от сделки с таким объектом недвижимости. Следует отметить, что даже если вами оцещику будут предоставлены фото иной аналогичной квартиры, то банк имеет право повторно направить своего представителя уже после проведения оценки с целью дополнительного исследования одобряемого объекта недвижимости. К примеру, в последнее время пошла такая тенденция как объединение кухни и жилой комнаты. Действительно, такая перепланировка возможно, но только в том случае, если плита в кухне электрическая. Если плита газовая, то объединение кухни и комнаты никогда не получится узаконить.
Получение из ЕГРН сведений об объекте недвижимости.
Для того, чтобы получить юридические данные об объекте недвижимости, а также о том, какие сделки и когда были совершены в отношении объекта недвижимости, следует заказать через МФЦ или непосредствено в электронном виде на сайте Росреестра либо на иных сайтах выписки из ЕГРН об объекте недвижимости, а также о переходе прав в отношении объекта недвижимости. Данные выписки позволят нам определить количество собственников жилого помещения, основания возникновения прав на жилое помещение, были ли узаконены права в отношении жилого помещения через суд. Ранее, когда я видел в выписке из ЕГРН ссылку на судебный акт как основание для возникновения права в отношении всего объекта недвижимости либо его доли, то считал, что это является гарантией неприкосновенности установленных прав в отношени объекта недвижимости. Однако впоследствии моя судебная практика предоставила мне множество возможностей убедиться, что это далеко не так, поскольку спустя почти 10 лет, лица, чьи права и законные интересы нарушены обращались в суды и оспаривали право собственности последующих собственников продаваемого помещения. Таким образом, прошу внимательнее относиться к судебным актам, указанным в выписке из ЕГРН. которые послужили основанием для возникновения права в отношении приобретаемого объекта недвижимости.
Получение от собственника помещения правоустанавливающих документов и справок
Достаточно важным является получение от собственника жилого помещения копий правоустанавливающих документов, подтверждающих возникновение права собственности. К таким документам относится договор купли-продажи жилого помещения, договор приватизации. При этом важно обратить внимание на то обстоятельство, кто участвовал в Договоре приватизации и кто был зарегистрирован в муниципальной квартире на момент её приватизации, поскольку лицо, отказавшееся от участия в приватизации сохраняет право пользования жилым помещением. Обязательно следует запросить расширенную выписку из домовой книги, чтобы понимать какое количество лиц было зарегистрировано в жилом помещении, кто и по какой причине был снят с регистрационного учёта, есть ли среди зарегистрированных лиц несовершеннолетние дети. В случае, если в жилом помещении зарегистрированы несовершенолетние дети, то следует выяснить у продавца квартиры когда они будут сняты с регистрационного учёта и имеется ли согласие их родителей. Справки об отсутствии на учёте у нарколога и психиатра будут сужить дополнительной гарантией вменяемости лиц, совершивших сделку, хотя и не 100%.
Подготовка и подписание договора купли-продажи помещения
Именно правильно составленный договор купли-продажи объекта недвижимости гарантирует соблюдение законодательных норм, защиту интересов клиента, а также поможет избежать возможных рисков и угроз в будущем. В договоре согласовываются условия расчетов по сделке, т.е. каким способом и в какой момент покупатель будет рассчитываться с продавцом, а также прочие нюансы, например, какая мебель, бытовая техника передается покупателю. Грамотно составленный договор, учитывающий интересы клиента, является залогом успешного осуществления сделки. Законодательство Российской Федерации предусматривае обязательную нотариальную форму в отношении следующих видов сделок.1) Договор ренты (ст. 584 ГК РФ).2) Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением:сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;сделок по отчуждению земельных долей;сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом);договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). 3) Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сд
Подача документов на регистрацию помещения
Подача документов в МФЦ либо проведение электронной регистрации сделки через кредитную организацию (банк). Между тем, даже на заключительном этапе могут возникнуть определённые сложности. К примеру, Росреестром производится проверка сведений об объекте недвижимости в ЕГРН, и он имеет возможность отказать в регистрации права собственности на объект.Самыми распространенными основаниями для таких отказов являются: ошибки при подаче документов, например, указание в них некорректных сведений;несоблюдение требований законодательства к оформлению и содержанию договора; отсутствие заверения нотариуса, отсутствие согласования условий.отсутствие согласия третьих лиц, в случаях, когда это предусмотрено законом.